Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng biết rằng việc xác định tiềm năng giá trị bất động sản là một khía cạnh rất quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư thông minh. Để xác định tiềm năng của một bất động sản nào đó, nhà đầu tư sẽ cần phải nghiên cứu những tiêu chí quan trọng. Vậy những tiêu chí quan trọng để xác định tiềm năng bất động sản đầu tư này là gì? Chi tiết sẽ được King Real – công ty bất động sản đà nẵng uy tín chia sẻ ngay trong bài viết sau đây. Cùng tham khảo để trang bị cho bản thân những kiến thức bổ ích về bất động sản nhé.
Những tiêu chí quan trọng để xác định tiềm năng bất động sản đầu tư
1. Khoản thanh toán thế chấp
Khoản thanh toán thế chấp chính là một trong những nghĩa vụ của người vay mua nhà phải thực hiện đối với bên cho vay. Một phần của khoản thanh toán sẽ giúp người vay trả hết gốc khoản vay ban đầu, trong khi phần còn lại chính là tiền lãi trả cho người cho vay. Khoản thanh toán này có thể bao gồm hoặc không bao gồm tiền thuế bất động sản và bảo hiểm.
2. Khoản trả trước
Trả trước chính là khoản thanh toán bằng tiền mặt ban đầu mà người mua phải trả cho bên bán để sở hữu bất động sản. Đa phần khoản tiền trả trước này sẽ tương ứng với khoảng 20 đến 25% tổng giá mua.
3. Thu nhập cho thuê
Những nhà đầu tư thường ước tính trước thu nhập cho thuê hàng tháng hoặc hàng năm để có thể hoàn thiện hồ sơ phê duyệt cho một khoản vay thế chấp. Ước tính về thu nhập cho thuê bao gồm khoản tiền thanh toán thế chấp hàng tháng trong hồ sơ phê duyệt khoản vay thường được bên cho vay coi là ít rủi ro hơn và có thể giúp cho các nhà đầu tư tiếp cận với các điều khoản vay dễ dàng hơn.
Để tìm hiểu mức thu nhập cho thuê tiềm năng này, bạn hãy thử liên hệ với chủ sở hữu hiện tại và hỏi họ về giá thuê là bao nhiêu. Đây cũng sẽ là cơ hội tốt để hỏi về các khoản chi tiêu hàng tháng và lý do tại sao họ bán tài sản. Nếu như chủ sở hữu hiện tại không sẵn lòng cung cấp những thông tin này thì bạn có thể tìm hiểu về giá thuê của những căn khác trong khu vực có cùng đặc điểm tương tự.
4. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập
Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập là một thước đo về khả năng chi trả nhà ở phổ biến. Tỷ lệ này so sánh giá hộ gia đình trung bình và thu nhập trung bình của hộ gia đình trong một khu vực nhất định. Nhà ở được xem là “vừa với túi tiền” khi tỷ lệ này được giảm xuống.
5. Tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà
Để tìm ra tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà, bạn hãy chia giá nhà trung bình cho giá thuê trung bình hàng năm trong cùng một khu vực nhất định. Tỷ lệ này giúp bạn đo lường khả năng chi trả tương đối tiền thuê nhà so với mua nhà trên thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư nên tránh đầu tư vào những thị trường có tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà cao, chẳng hạn như 20 trở lên, bởi vì nó đang báo hiệu một thị trường thuận lợi hơn cho người cho thuê.
6. Lợi nhuận
Lợi nhuận hàng tháng hoặc hàng năm được đo lường dựa trên thu nhập ròng do bất động sản tạo ra sau khi trừ đi mọi chi phí và các khoản thanh toán thế chấp từ thu nhập cho thuê nhà. Nhà đầu tư có lãi khi họ vẫn còn dư được một khoản tiền tương đối sau khi trừ đi tất cả những khoản chi phí và thanh toán cho bất động sản đó. Ngược lại, nhà đầu tư thua lỗ nếu như thu nhập từ việc cho thuê không đủ để trang trải các chi phí khác của bất động sản đó.
Tiềm năng dự án đất nền cồn dầu Hòa Xuân Đà Nẵng.
7. Tổng lợi suất cho thuê
Tổng lợi suất cho thuê chính là thu nhập hàng năm do một bất động sản tạo ra, nó được đo lường dựa trên tổng giá mua. Theo đó, tổng lợi suất cho thuê bằng với tổng thu nhập cho thuê trong một năm chia cho tổng chi phí mua bất động sản (kể cả chi phí cải tạo). Nếu như tỷ lệ phần trăm của tổng lợi suất cho thuê này càng cao thì nó thể hiện đây chính là một khoản đầu tư rất tốt.
8. Tỷ lệ vốn
Tỷ lệ vốn cho chủ đầu tư biết tỷ suất sinh lợi tiềm năng của một khoản đầu tư bất động sản. Thông thường, việc xem xét về chi phí hoạt động của bất động sản sẽ giúp cho các nhà đầu tư tính toán chính xác hơn tổng lợi suất cho thuê. Một công thức đơn giản để tìm ra tỷ lệ vốn đó là thu nhập hoạt động ròng (NOI) chia cho giá bán của bất động sản đó.
Thu nhập hoạt động ròng này được tính bằng cách lấy tổng số thu nhập do bất động sản tạo ra sau đó trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, ví dụ như bảo hiểm và tiền thuế bất động sản, phí bảo trì, sửa chữa hay phí quản lý. Vì chi phí có thể dao động từ tháng này sang tháng khác, thế nên các nhà đầu tư cần phải lưu ý rằng NOI được ước tính theo hàng năm.
Một số nhà đầu tư sẽ cho rằng tỷ lệ vốn chính là thước đo quan trọng nhất để so sánh về giá trị của bất động sản, nó buộc các nhà đầu tư phải vạch ra và dự trù tất cả các khoản chi phí có thể phát sinh một cách chi tiết, thúc đẩy họ tìm ra giá trị chính xác.
Tầm quan trọng của việc xác định tiềm năng bất động sản đầu tư
Tiềm năng của một bất động sản về cơ bản sẽ cho nhà đầu tư biết nó đáng giá bao nhiêu. Dữ liệu này sẽ ảnh hưởng tất cả các khía cạnh của một giao dịch bất động sản cụ thể, từ việc huy động vốn đến việc thương lượng giá cuối cùng. Về bản chất, tiềm năng giá trị bất động sản này sẽ giúp cho bạn xác định những căn mà các bạn có thể mua được và những căn được định giá phù hợp nhất.
Bên cạnh đó, việc xác định tiềm năng giá trị của căn nhà không chỉ cần thiết tại thời điểm mà các bạn mua bất động sản ban đầu, vì nó có thể giúp cho bạn tính trước nhiều khoản chi phí khác. Ví dụ như xác định thuế suất, phí bảo hiểm hoặc thậm chí là xem xét để tái cấp vốn trong tương lai. Như vậy, tiềm năng của một bất động sản cụ thể cung cấp cho các bạn một bức tranh hoàn chỉnh để bạn đưa ra những quyết định hay chiến lược đầu tư hợp lý nhằm mục tiêu sinh lời.
Trên đây là 8 tiêu chí đánh giá bất động sản tiềm năng. Hy vọng rằng bài viết sẽ giúp ích được nhiều cho bạn trong việc tìm ra BĐS mang lại lợi nhuận lớn. Bên cạnh đó, các bạn cũng có thể truy cập vào Kingreal.com thường xuyên hơn để khám phá thêm nhiều kiến thức hữu ích nhé. Cảm ơn các bạn đã quan tâm và theo dõi!
Có thể bạn sẽ quan tâm: Làm gì để hạn chế rủi ro cho nhân viên kinh doanh bất động sản?